Gayrimenkulün Gerçek Değerini Ekonomik Göstergelerle Okumak

Gayrimenkul piyasasında bir yatırımın gerçek değerini anlamak için yalnızca lokasyon ve fiziksel özelliklere bakmak yeterli değildir. Makroekonomik göstergeler de gayrimenkul değerleri üzerinde belirleyici rol oynar. Özellikle faiz oranları, döviz kurları, enflasyon, inşaat maliyet endeksleri ve bölgesel arz-talep dengesi gibi faktörler, bir gayrimenkulün fiyat seyrini ve yatırım cazibesini şekillendirir. Bu yazıda, yatırımcılara ve profesyonel danışmanlara yol gösterecek şekilde gayrimenkul değerini etkileyen bu ekonomik göstergeleri inceliyoruz.

Faiz Oranlarının Gayrimenkul Değerlerine Etkisi

Gayrimenkul piyasası ile faiz oranları arasında adeta bir tahterevalli dengesi vardır. Konut kredisi faiz oranları düştüğünde, konut kredisi taksitlerinin azalması sayesinde daha fazla kişi krediyle ev alabilir hale gelir. Bu durum konut talebini artırır ve genellikle fiyatlarda yukarı yönlü baskı oluşturur. Nitekim son yıllarda Türkiye’de faiz indirimleri sırasında yapılan kredi kampanyaları, konut satış sayılarında ve fiyatlarında belirgin artışlar getirmiştir. Faiz oranları yükseldiğinde ise tersi görülür: Kredi maliyetinin artması, alım gücünü düşürerek konut talebini frenler ve fiyat artışını yavaşlatır veya düşüşe yol açar. Yüksek faiz ortamında alımlar zorlaştığı için piyasa durgunlaşır; bunun bir yan etkisi olarak daha fazla insan kirada kalmaya devam ettiğinden kira piyasasında talep ve fiyatlar yükseliş eğilimine girebilir. Bununla beraber gayrimenkul fiyatları sabit kalırken, kira bedellerinin artması yatırım amaçlı gayrimenkul edinimlerinde geri dönüş sürelerinde pozitif bir düşüş gözlemlenebilir. Sonuç olarak, yatırımcıların faiz trendlerini yakından izlemesi kritik önem taşır. Faizlerin düşeceği beklentisi, gayrimenkul talebini artıracağından fiyatlara pozitif yansıyabilir; faiz artış beklentisi ise piyasada temkinli bir duruş gerektirir.

Döviz Kuru ve Yabancı Yatırım

Döviz kurlarındaki dalgalanmalar gayrimenkul sektörünü hem olumlu hem olumsuz yönde etkileyebilir. Türk lirasının değer kaybetmesi (döviz kurunun yükselmesi) iki ucu keskin kılıç gibidir: Bir yandan yabancı yatırımcılar için Türk gayrimenkulleri ucuzlayarak cazip hale gelir ve yabancı talebi canlanır, diğer yandan inşaat girdi maliyetleri (özellikle ithal malzemeler) yükseldiği için yerli alıcılar açısından maliyetler artar. Kur artışı genellikle konut fiyatlarını yukarı iter, zira inşaat şirketleri artan maliyetleri fiyatlara yansıtmak zorunda kalır. Buna karşılık, döviz kurunun düşmesi durumunda tam tersi dinamikler görülür: TL’nin güçlenmesiyle inşaat malzemeleri ve maliyetler ucuzlar, bu da yeni projelerin maliyetini düşürerek yerli alıcılar için fırsatlar yaratabilir. Ancak kur düşüşü yabancı yatırımcıların ilgisini bir miktar azaltabileceğinden, döviz kazancıyla gelen talepte göreceli bir durgunluk yaşanabilir. Özetle, döviz kurundaki hareketliliğin yönüne bağlı olarak yabancı talebi ve maliyet baskısı arasında bir denge oluşur; yatırımcılar hem kur seviyelerini hem de bunun inşaat maliyetlerine etkisini takip ederek strateji belirlemelidir. Fakat son 2 yılda (2022-2024) yabancı yatırımcının gözünde Türkiye’ye yatırımın popülaritesini yitirmesi nedeniyle şu anda yabancı yatırımcı faktörü dip seviyelere yakındır.

Enflasyon ve Reel Getiri

Yüksek enflasyon dönemlerinde gayrimenkul genellikle enflasyona karşı bir korunma aracı olarak öne çıkar. Enflasyon ortamında para biriminin değeri hızla erirken, taşınmaz varlıkların (konut, arsa vb.) nominal değerleri artma eğilimindedir. Bu durum, yatırımcılar açısından gayrimenkulü çekici kılar çünkü hem varlık değerinin artması hem de kira gelirlerinin enflasyona paralel yükselmesi sayesinde reel getiriyi korumak mümkün olabilir. Örneğin, yüksek enflasyon dönemlerinde alternatif yatırım araçlarının (mevduat, tahvil gibi sabit getirili enstrümanların) reel getirileri düşer; bu da yatırımcıları enflasyona daha dayanıklı olan gayrimenkule yöneltir. Talep tarafında da benzer bir psikoloji işler: Fiyatların gelecekte daha da yükseleceği beklentisi, bugünden gayrimenkul alımına yönelmeyi teşvik eder. Ancak enflasyonun gayrimenkul üzerindeki etkisi sadece pozitif değildir. Enflasyon yükselirken genellikle merkez bankaları faiz oranlarını artırma yoluna gider, bu da konut kredisi faizlerini yükselterek finansman maliyetini artırır. Yani enflasyona karşı değerini koruyan gayrimenkul, aynı zamanda yüksek enflasyonun getirdiği yüksek faizli ortamdan da etkilenir. Yatırımcılar enflasyon dönemlerinde gayrimenkulün sağladığı korumayı değerlendirirken, artan finansman maliyetlerini ve piyasa likiditesini de göz önünde bulundurmalıdır.

İnşaat Maliyet Endeksleri ve m² Bazlı Değer

İnşaat maliyet endeksi, yapı malzemesi ve işçilik giderlerindeki değişimi gösteren kritik bir göstergedir ve gayrimenkul fiyatlarının taban seviyesini belirlemede önemli rol oynar. Geliştiriciler, m² başına maliyet belli bir eşiğin altındayken zararına satış yapmak istemeyecektir. Bu nedenle inşaat maliyetlerindeki yükseliş, talep zayıf olsa bile uzun vadede konut fiyatları için bir taban değeri oluşturur. Aslında kısa vadede fiyatları daha çok talep koşulları belirlerken, uzun vadede maliyetler kaçınılmaz olarak fiyatlara yansır. Güncel durumda Türkiye’de inşaat maliyetleri artmaya devam ediyor; örneğin Haziran 2025 itibarıyla inşaat maliyet endeksi yıllık %23,6 artış göstermiş durumda. Bu, malzeme fiyatlarındaki çift haneli artışların hala sürdüğüne işaret ediyor.

Maliyet ve fiyat endekslerindeki bu ayrışmalar, sektördeki kârlılık ve yeni proje kararlarını yakından etkiliyor. Örneğin, maliyet enflasyonunun fiyat enflasyonunu aştığı bir senaryoda geliştiricilerin karı hızla eriyebiliyor. Basit bir hesapla, maliyeti 4 milyon TL (2 milyon yapı + 2 milyon arsa) olan bir konutun %25 kâr ile 5 milyon TL fiyata satıldığını varsayalım. Bir yıl içinde inşaat maliyetleri %70 artarken konut fiyatları sadece %40 artarsa, satış fiyatı 7 milyon TL’ye çıkarken toplam maliyet ~6,8 milyon TL’ye yükselir ve 1 milyon TL olan kâr yaklaşık 200 bin TL’ye düşer. Bu tür maliyet baskıları, yeni konut arzını azaltarak uzun vadede fiyatların yükselmesine zemin hazırlayabilir. Dolayısıyla inşaat maliyet endeksleri, hem mevcut fiyatlamayı değerlendirmede hem de gelecekteki fiyat trendlerini öngörmede yatırımcıların yakından takip etmesi gereken bir metriktir.

Bölgesel Arz-Talep Dengesi ve Konut Stoku

Her ne kadar makro göstergeler önemli olsa da gayrimenkul değerlemesinde bölgesel arz-talep dengesi ve piyasanın stok durumu kritik bir faktördür. Bir bölgede yeni konut arzı talebin üzerinde ise fiyatlar baskı altında kalabilir; tersine, talebin yüksek ama arzın kısıtlı olduğu piyasalarda fiyatlar hızlı artış gösterebilir. Türkiye’de 2010’lu yıllardaki inşaat patlaması ile birçok büyük şehirde ciddi bir konut stoku birikti. Arzın uzun süre talebi aştığı bu dönemin mirası olarak halen ülke genelinde satılmayı bekleyen yaklaşık 1 milyon boş konut olduğu tahmin ediliyor; yalnızca İstanbul’da 250 binin üzerinde konut stok fazlası bulunuyor. Bu kadar büyük bir stok eritilmeden konut piyasasında kalıcı bir canlanma beklemek güçtür, zira eldeki boş konutlar fiyat artışlarını sınırlamaya devam etmektedir. Öte yandan, bazı bölgelerde tam tersi bir tablo söz konusu. Özellikle büyük şehirlerde yeni konut arzının sınırlı kaldığı ve nüfus talebinin yüksek seyrettiği durumlarda, kiralar ve satış fiyatları hızlı yükselişler kaydedebiliyor. Nitekim 2024 yılında büyük kentlerde konut kiraları, yüksek talep ve yetersiz arz nedeniyle yıllık %45’e varan oranlarda artış gösterdi. Bu örnek, piyasanın bölgesel dinamiklerinin fiyatlara etkisine iyi bir işaret. Profesyonel gayrimenkul danışmanları için, hizmet verdikleri bölgedeki arz-talep dengesi, mevcut stok adedi ve demografik trendler gibi verileri analiz etmek, yatırım değeri açısından en az makro göstergeler kadar önem taşıyor.

Özetlemek gerekirse…

Gayrimenkulün gerçek değerini anlamak ve gelecekteki fiyat hareketlerini öngörebilmek için ekonomik göstergelerin nabzını tutmak şart. Faiz oranları, döviz kuru, enflasyon, inşaat maliyet endeksi ve arz-talep dengesi gibi parametreler, konut piyasasında birbirine bağlı bir etkileşim ağı oluşturur. Profesyonel bir bakış açısıyla, yatırımcıların bu göstergelerdeki değişimleri düzenli olarak izleyerek stratejilerini güncellemeleri önerilir. Örneğin, faiz indirimine gidileceği sinyalleri alındığında oluşacak kredi kolaylığı nedeniyle talebin canlanacağını öngörüp pozisyon almak akıllıca olabilir. Benzer şekilde, enflasyonist bir ortamda gayrimenkul yatırımı düşünürken hem enflasyona karşı koruma potansiyelini hem de yükselen finansman maliyetlerini hesaba katmak gerekir. Sonuç olarak, gayrimenkulün gerçek değerini okuyabilmek, ekonomi ile iç içe bir okuryazarlık gerektirir. Doğru verileri takip eden ve uzman bakışıyla yorumlayan yatırımcılar için gayrimenkul her zaman sağlam bir liman olma özelliğini koruyacaktır.

Mete ÇITAK